เอกเทศสัญญา

ลักษณะสัญญาซื้อขาย คือสัญญาที่ผู้ขายจะโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินให้แก่ผู้ซื้อ และผู้ซื้อตกลงจะใช้ราคาทรัพย์สินนั้นให้แก่ผู้ขาย วิเคราะห์สัญญาซื้อขายจะเห็นว่ากฎหมายบัญญัติเรื่องผู้ขาย และหน้าที่ของผู้ขาย ที่จะต้องโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินให้แก่บุคคลฝ่ายหนึ่ง เรียกว่าผู้ซื้อ

การโอนกรรมสิทธิ์ซึ่งถือว่าเป็นทรัพยสิทธิ การถ่ายเท โอนความเป็นเจ้าของ

ดังนั้นผู้ที่จะโอนกรรมสิทธิ์ได้ต้องเป็นเจ้าของในทรัพย์นั้นก่อน หรือมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์นั้นก่อน

ในกรณีนี้มาตรา 453 จึงบัญญัติหลักเฉพาะเลยว่าผู้ขาย มีหน้าที่โอนกรรมสิทธิ์ไปยังผู้ซื้อและผู้ซื้อจะต้องใช้ราคาให้แก่ผู้ขาย

วิเคราะห์ตรงคำว่า ”ใช้ราคา” ราคาของทรัพย์สินนั้นมีค่าในตัวเอง และเป็นข้อตกลงระหว่างคู่สัญญากันเอง

ราคา ในตัวบท ถึงแม้ไม่ได้ระบุว่าเป็นสิ่งใด ผู้ซื้อต้องการกรรมสิทธิ์ และผู้ขายต้องการได้ค่าตอบแทนดังนั้นความหมายของราคา จึงตีความว่าเป็น ”เงิน” เท่านั้น จะเป็นทรัพย์สินอื่นไม่ได้ เพราะมันจะกลายเป็นลักษณะ ของการแลกเปลี่ยนไป“ เงิน ” จะเป็นเงินสด หรือเครดิตก็ได้

· ลักษณะของสัญญาซื้อขาย วัตถุประสงค์หลัก คือ การโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สิน ถ้าเปรียบเทียบกับสัญญาอื่น เข่นสัญญาเช่า ในมาตรา 537 จะไม่มีคำว่า ” การโอนกรรมสิทธิ์ ” ใครเป็นผู้โอนกรรมสิทธิ์ ก็คือผู้ขาย ผู้รับโอนก็คือผู้ซื้อ

· สัญญาซื้อขายเป็นสัญญาที่มีค่าตอบแทน และเป็นสัญญาที่เราเรียกกันว่าสัญญาต่างตอบแทนคู่สัญญาแต่ละฝ่ายต่างมีประโยชน์ซึ่งกันและกัน (ต่างมีหน้าที่ชำระหนี้ซึ่งกันและกัน) การตอบแทนซึ่งกันและกัน หน้าที่ของผู้ซื้อและผู้ขาย กรณีของผู้ขาย ผู้ขายมีหน้าที่โอนกรรมสิทธิ์แก่ผู้ซื้อ ผู้ซื้อ ผู้ซื้อมีหน้าที่ต้องใช้ราคาแก่ผู้ขาย ต่างฝ่ายต่างได้ประโยชน์ซึ่งกันและกัน (หรือมีหน้าที่ชำระหนี้ซึ่งกันและกัน) ถ้าผู้ขายเป็นลูกหนี้ ต้องส่งมอบทรัพย์สิน

ถ้าผู้ขายเป็นเจ้าหนี้ต้องได้รับการชำระราคาแห่งทรัพย์ที่ขายไป

ถ้าผู้ซื้อเป็นเจ้าหนี้ ต้องได้รับการส่งมอบทรัพย์สิน

ถ้าผู้ซื้อเป็นลูกหนี้ ก็ต้องชำระราคาให้แก่ผู้ขาย

นอกจากนี้แล้วผู้ซื้อและผู้ขายจะบอกเลิกสัญญา หรือไม่ปฏิบัติตามที่กฎหมายบัญญัติไว้ไม่ได้ (การร่างสัญญาที่ตกลงกันไว้ ถ้าผู้ซื้อ หรือผู้ขายผิดสัญญา การเลิกสัญญา เป็นเรื่องของการตกลงกันระหว่าผู้ซื้อ กับผู้ขายที่เป็นคู่สัญญา ถ้าคู่สัญญาไม่ทำข้อตกลงกันไว้ ก็จะมีกฎหมายบัญญัติ เรื่องการเลิกสัญญาไว้)

ลักษณะของสัญญาซื้อขายเป็นนิติกรรมหลายฝ่าย

จากตัวบท ในมาตรา453 จะบัญญัติไว้เลยว่า ผู้ซื้อฝ่ายหนึ่ง ผู้ขายอีกฝ่ายหนึ่ง และมีการแสดงเจตนาซึ่งกันและกัน

ดังนั้นจะเห็นว่าสัญญาซื้อขายเป็นนิติกรรมหลายฝ่าย หรือสองฝ่าย

กรณีที่จะดูว่าสัญญาซื้อขาย เกิดขึ้นหรือยัง ต้องดูว่าคู่สัญญาได้แสดงเจตนาที่จะผูกพันกันหรือไม่อย่างไร?

ถ้าฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งขาดเจตนา หรือทั้งสองฝ่ายขาดเจตนาสัญญาก็ไม่เกิด หรือไม่มีความผูกพันนั่นเอง

ก็มีหลายสาเหตุนะครับ นักศึกษาที่ได้ศึกษาไปแล้วว่า สาเหตุที่ทำให้นิติกรรมเป็นโมฆะ หรือโมฆียะ ถ้าเป็นสัญญาซื้อขายที่ผู้ซื้อตกลงซื้อแล้ว แต่ผู้ซื้อถูกกลฉ้อฉล หรือสำคัญผิดในคุณสมบัติทรัพย์สินนั้นก็ดี สัญญาซื้อขายก็เป็นไปตามที่กฎหมายบัญญัติไว้ เช่นตกเป็น “โมฆียะ “ ก็ต้องบอกล้างให้แล้วสัญญานั้นกลายเป็น “โมฆะ”

**** สัญญาซื้อขาย คู่สัญญาต้องแสดงเจตนาอย่างสมบูรณ์

นอกจากนี้ เรื่อง ”แบบของนิติกรรม” มาตราที่บัญญัติเรื่องแบบของนิติกรรม คือ มาตรา 456 วรรค แรก นั่นเองซึ่งได้บัญญัติเรื่องแบบ ของการซื้อขาย อสังหาริมทรัพย์ หรือสังหาริมทรัพย์ชนิดพิเศษ นั่นเองสัญญาซื้อขายถูกแบ่งออกเป็นหลายประเภท ซึ่งกฎหมายได้จัดแบ่งเป็นประเภท

ประเภทแรก คือสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด เป็นอย่างไร มาตรา 458 เป็นสัญญาซึ่งกรรมสิทธิ์ได้โอนไปยังผู้ซื้อ ตั้งแต่ขณะได้ตกลงทำสัญญาซื้อขายกัน (คู่สัญญาตกลงเสร็จสิ้นแล้ว )ไม่ต้องทำตามแบบ ( แบบที่กฎหมายบัญญัติไว้ ในรูปสัญญาซื้อขาย ก็คือทำเป็นหนังสือ และจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ที่บัญญัติไว้ในมาตรา 456)

สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด แบ่งย่อยออกเป็น 2 กรณี คือ สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดในอสังหาริมทรัพย์ หรือสังหาริมทรัพย์ชนิดพิเศษ (บัญญัติไว้ตาม 456 ผู้ขายได้โอนกรรมสิทธิ์ ในทรัพย์สินให้แก่ผู้ซื้อ เช่นนาย ก เป็นเจ้าของที่ดินแปลหนึ่ง ตกลงจะขายที่ดินแปลงนี้ให้กับนาย ข. ทั้งนาย ก และนาย ข ได้ตกลงกันว่าจะได้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ สิ้นปีนี้ ดังนั้นในระหว่างที่ยังไม่ถึงสิ้นปีที่จะมีการโอนกรรมสิทธิ์กัน เรายังไม่ถือว่าเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด จะเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดก็ต่อเมื่อสิ้นปี และผู้ขายคือ นาย ก มีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินนั้น ให้แก่นาย ข แล้ว นั่นคือความสมบูรณ์ของสัญญาซื้อขาย แล้วกลายเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดนั้นเอง

กรณีที่เป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดมีการ หลีกเลี่ยงกฎหมาย คือไม่ได้ทำตามแบบที่กฎหมายกำหนดไว้ อาจจะเป็นผู้ซื้อ หรือผู้ขายไม่มีเจตนาทำตามกฎหมาย ในเรื่องของ ‘ แบบ’ แม้จะเห็นว่าการซื้อขายนั้นจะเป็นโมฆะก็จริง เราพูดถึงตัวสัญญา หรือสัญญานั้นเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดไปแล้ว เป็นโมฆะ คือ ไม่ผูกพัน ผู้ที่ไม่รู้กฎหมายก็จะไม่รู้ไม่เข้าใจ ซึ่งตามความเห็นของอาจารย์คิดว่า ไม่น่าตีความว่าเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด

มาดูแต่ละกรณี มีการซื้อขาย แต่ไม่มีการจดทะเบียนโอนกัน (สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด)

แต่กรณีที่กฎหมายกำหนด การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ต้องทำตามแบบ ก็ต้องทำตามที่กฎหมายกำหนด ในมาตรา456 ถ้าไม่ทำตามกฎหมายกำหนด ก็มีผลเป็นโมฆะไปเลย

ความเป็นโมฆะ คือ ไม่มีผลผูกพันตามกฎหมายคู่สัญญา แต่ละฝ่ายจะถือว่าไม่ได้ทำสัญญาตั้งแต่แรกเลย

สรุปสาระสำคัญของสัญญาจะซื้อจะขาย

1. มีการตกลงกันระหว่าผู้ซื้อและผู้ขาย

2. กรรมสิทธิ์ยังไม่โอนไปยังผู้ซื้อในขณะนั้นเพราะไม่ได้ทำตามแบบที่กฎหมายกำหนดตามมาตรา456 วรรคแรก

3. ผู้ขายมีสัญญากับผู้ซื้อว่าจะโอนกรรมสิทธิ์ให้ในภายหลัง ไม่ใช่ขณะทำสัญญา

4. ผู้จะขายไม่จำเป็นต้องมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ขณะทำสัญญาจะซื้อจะขายก็ได้ แต่การโอนกรรมสิทธิ์ผู้ขายต้องมีกรรมสิทธิ์(ช่วงจดทะเบียนโอนผู้ขายต้องเป็นเจ้าของหรือมีกรรมสิทธิ์ มิฉะนั้นแล้วจะโอนให้กับผู้ซื้อไม่ได้ แล้วก็จะเข้าบทบัญญัติที่ว่า ผู้รับโอนไม่มีสิทธิดีกว่าผู้โอน ตราบใดที่ผู้โอนไม่มีกรรมสิทธิ์ ผู้รับโอนก็ไม่ได้กรรมสิทธิ์เช่นกัน)

5. สัญญาจะซื้อจะขายมีได้เฉพาะอสังหาริมทรัพย์ หรือ สังหาริมทรัพย์พิเศษเท่านั้นและต้องทำตามแบบที่กฎหมายกำหนด